Découverte d’un vice caché sur un bien immobilier : la responsabilité du vendeur

En matière d’immobilier, la découverte d’un vice caché est l’un des quatre motifs d’annulation d’une transaction autorisés par la loi après signature de l’acte définitif. Même si le vendeur répare les anomalies décelées, le nouveau propriétaire a la possibilité de réclamer une réduction du prix, voire renoncer à son achat.

Les principaux vices cachés sur les biens immobiliers

À la différence du dol, le vice caché était inconnu aussi bien du vendeur que de l’acquéreur au moment de la signature de l’acte définitif. Il ne doit pas être apparent, et son existence doit être antérieure à la date de la transaction.

Or, selon l’article 1641 du Code civil,

Ce défaut rend le bien immobilier non conforme à l’usage auquel on le destine ou qui restreint tellement cet usage que l’acheteur ne se serait pas engagé s’il l’avait su, ou il aurait réclamé un moindre prix.

Malgré les diagnostics immobiliers obligatoires, certains risques de vices cachés demeurent. Ce sont notamment :

• la présence de termites ou autres parasites sur le bois ou dans les murs ;
• la pollution ou l’inondation d’un terrain ;
• les défaillances des fondations d’une maison ;
• l’excès d’humidité dans un appartement…

Les droits de l’acheteur immobilier en cas de découverte d’un vice caché

L’acheteur qui constate un vice caché dans le logement, la dépendance ou le terrain dispose de deux années pour lancer une procédure judiciaire avec l’assistance obligatoire d’un avocat. En fonction de la nature du défaut et de son ampleur, il peut formuler l’une des deux requêtes suivantes au juge :

• réclamer une remise sur le prix d’achat (action en réduction)
• demander l’annulation de la transaction et restituer le bien à son ancien propriétaire (action en nullité).

Dans une récente décision,

La Cour de cassation a rappelé que le vendeur a la charge de garantir l’absence de vice caché.

Aussi, s’il sollicite un tiers pour effectuer les travaux nécessaires, par exemple le syndicat des copropriétaires pour un défaut concernant les parties communes, ces réparations ne le dédouanent pas de sa responsabilité. En effet, d’après les magistrats,

Le vice caché porte uniquement sur les relations contractuelles entre acquéreur et vendeur.

Les réparations relevant d’autres parties n’ont donc pas d’incidence : le vendeur doit répondre du vice caché comme s’il existait encore, même si les travaux nécessaires ont été faits. L’acheteur est donc en droit de demander une réduction du prix. En 2011, la Cour avait en revanche conclu que

L’acheteur n’aurait plus le droit de réclamer une remise si le vendeur avait procédé personnellement à la réparation du défaut.

Toutefois, pour éviter d’avoir à se lancer dans une démarche longue et coûteuse, il est préférable de se protéger en amont en en exigeant des diagnostics immobiliers à jour. Il s’avère également judicieux de se faire accompagner d’un professionnel lors de la visite du bien afin d’en vérifier le bon état dans les moindres détails.

Les agences font elles-mêmes appel à des experts en portage salarial immobilier pour fournir des conseils juridiques, réaliser des audits immobiliers, etc.