Comment les promoteurs immobiliers peuvent faire face à la crise

En proie à des défis majeurs, qui se sont traduits par une chute de 40 % des transactions en 2023, selon les chiffres de la fédération, les promoteurs immobiliers rencontrent des difficultés en 2024. Ces professionnels doivent exploiter les opportunités de transformation qui s’offrent à eux en attendant la reprise espérée pour 2026.

Une nécessaire diversification pour surmonter la crise

Les projections annoncent une baisse de 18,5 % des ventes et de 5 % des réservations de logements neufs en 2024, en dépit du recul des taux de crédit. Confrontés à la pire crise de leur secteur en 20 ans, et devant des perspectives de croissance restreintes d’ici 2026, les promoteurs immobiliers doivent impérativement se diversifier pour garantir leur pérennité.

Le résidentiel géré représente une piste prometteuse, d’autant plus qu’il répond à une demande réelle. Ce segment inclut les résidences pour étudiants ou seniors, ou encore le coliving pour les jeunes actifs. D’ailleurs, selon une analyse du cabinet Xerfi, ces résidences gérées et les ventes en bloc (cession intégrale du programme immobilier à un investisseur), sont les piliers de l’activité des promoteurs.

En outre, considérant le pouvoir d’achat des Français, contraint par l’inflation, la nécessité de logements abordables reste pressante. En outre, le paysage se transforme avec l’émergence de nouveaux modèles d’accession à la propriété, tels que le Bail Réel Solidaire (BRS), qui dissocie le foncier du logement et pourrait représenter 7 % du marché d’ici 2026. Des Offices Fonciers Solidaires (OFS) ont ainsi été créés pour assurer le portage du foncier et permettre la commercialisation de terrains dans des zones tendues.

Le BRS offre notamment aux ménages répondant à certains critères de revenus une opportunité de devenir propriétaires d’un logement à un prix inférieur à celui du marché. Entre autres conditions, la revente n’est autorisée qu’à un acquéreur satisfaisant aux mêmes critères de ressources.

L’urgence de la durabilité pour préserver la compétitivité

Ainsi, selon les auteurs de l’étude de Xerfi,

L’urgence est aux maisons et immeubles bas carbone, et au déploiement de filières de construction hors site.

Un tel système ne vise pas seulement à réduire l’impact environnemental de leurs activités, mais surtout à minimiser les délais de production de logements, tout en optimisant leur qualité.

Dans le cadre de la loi Climat et résilience, la valorisation des friches urbaines, industrielles, logistiques, commerciales et militaires constitue une alternative viable pour la création de foncier. Les professionnels précisent que

Cette transformation exige une ingénierie spécifique, des partenariats entre divers acteurs et des montages financiers innovants afin de contenir les coûts (dépollution, relogement d’activités commerciales, délocalisation, etc.) et d’atteindre l’équilibre économique des projets ».

Exploiter l’existant pour compenser la faiblesse de la production

Pour faire face à la diminution de plus de 33 % attendue du volume de logements neufs, la question de la production d’un stock conséquent à partir de l’existant se pose. L’adhésion aux principes du recyclage urbain devient impérative pour les promoteurs immobiliers, dont la position concernant la rénovation est en train d’évoluer. Ils évoquent d’ailleurs la réhabilitation du parc dans les villes moyennes ou celle de quartiers et de friches industrielles.

L’Observatoire national de la rénovation énergétique recense 5,2 millions de passoires thermiques (classes F et G) en France sur un total de 30 millions de résidences principales. Des acteurs institutionnels, convaincus du potentiel de régénération du tissu immobilier existant, se mobilisent pour intervenir à grande échelle en diversifiant leurs compétences. Action Logement et CDC Habitat ont également créé des structures spécifiques pour mener à bien ce type d’opérations.

La conversion de bâtiments non résidentiels obsolètes en habitations profite d’un contexte propice, soutenu par les objectifs Zéro artificialisation nette et Zéro émission nette, ainsi que par l’essor continu du télétravail.

Cette exploitation de l’existant pour produire des logements pourrait transformer les métiers des promoteurs.

De leur côté les négociateurs et les mandataires peuvent adopter le portage salarial immobilier qui permet d’exercer dans un cadre sécurisé, avec une solide protection sociale, tout en jouissant d’une grande autonomie.